newspaper.com.ua

Просто ще один сайт на WordPress

Первый рейтинг инвестиционной привлекательности жилья в Украине. Спойлер – Киев не лучший

У абсолютного большинства украинцев очень мало доступных инструментов для инвестирования: банковский депозит (или ОВГЗ) и квадратные метры. С первым все более-менее ясно: ставка по депозиту минус налог на доходы физлиц (ОВГЗ без налога). С доходностью инвестиций в квадратные метры все далеко не так очевидно: адекватна ли цена, за сколько можно будет сдать квартиру в аренду, как быстро окупятся инвестиции, что будет с ценами на жилье. Мы решили ответить на все эти вопросы и сделать первый рейтинг инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в крупнейших городах Украины. 

Проще говоря, мы знаем ответ, в каких городах Украины выгоднее покупать недвижимость как инвестицию.


Что и как мы считали

В основу рейтинга легли статистические данные сервисов Domik.ua, Dom.ria и OLX Недвижимость. Мы выбрали  однокомнатную квартиру комфорт-класса. Для простоты оценки взяли минимальный метраж — 35 квадратных метров.  

При составлении рейтинга руководствовались двумя критериями. Первый — окупаемость инвестиций за счет сдачи квартиры в аренду. Окупаемость жилья (количество лет) рассчитывалась как отношение средней цены однокомнатной квартиры в новострое к средней годовой арендной ставке в декабре 2020 года (средняя арендная ставка х 12 месяцев).

Как мы считали? Для оценки средней цены однокомнатной квартиры использовали данные калькулятора цен Dom.ria  — цены на новостройки комфорт-класса в выбранном городе за м². Эту цифру умножили на размер минимальной площади, а именно — 35 м². 

Для определения средней годовой арендной ставки мы воспользовались данными, предоставленными OLX Недвижимость. А именно — средняя арендная ставка на однокомнатную квартиру комфорт-класса в городе за декабрь 2020 года. Для выведения средней годовой ставки полученную цифру мы умножили на 12 месяцев. 

Второй критерий — динамика цен на вторичном рынке жилья за последние четыре года. Рост цены или ее снижение помогает определить, насколько выгодно владельцу новой квартиры продать свое приобретение на рынке вторичного жилья. Для определения средней цены на вторичное жилье за период с 2017 по 2020 гг. мы использовали калькулятор цен Domik.ua.

Финальный рейтинг — интегрированный показатель на основе двух вышеописанных критериев: окупаемости и динамике цен (с одинаковым весом). Проще говоря, финальная сумма баллов, по которой ранжировались города, — это место города в рейтинге по первому критерию плюс место в рейтинге по второму критерию. В выборку вошли 10 самых крупных городов Украины (Кривой Рог и Мариуполь не участвовали в связи с отсутствием новых жилых проектов). 

ВАЖНО! Методология расчета не учитывает срок ожидания до сдачи дома, простой и расходы на ремонт (как правило, от $200 за кв. метр).

“В крупных городах объем как спроса, так и предложения значительно выше, чем в остальных населенных пунктах. Это обеспечивает большую динамичность рынка, выраженную и в количестве сделок и в скорости реакции на изменение рыночных условий”, — отмечает директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. 

DISCLAIMER

Данный рейтинг носит информационный характер и не может рассматриваться как рекомендация к инвестированию. Мы осознаем несовершенство и “упрощенность” методологии, а также понимаем, что статистика по рынку недвижимости имеет свои недостатки и довольно большую долю погрешности. Во-первых, застройщики часто завышают класс жилья и в комфорт могут попадать проекты эконом-класса. Во-вторых, застройщики часто занижают публикуемые на сайтах цены на жилье, реальные – выше, к тому же прошлогодний рост не гарантирует такую же динамику в будущем.  В-третьих, мы не проверяли цифры, предоставляемые специализированными сайтами Domik.ua, Dom.ria и OLX Недвижимость.   

Результат 

Инфографика LIGA.net
Инфографика LIGA.net

В интегральном рейтинге первую строчку занимает Днепр. В этом городе инвестиции окупятся всего за 4,7 года (профессиональные инвесторы сказали бы, что ставка капитализации — 21,7%), плюс цена однокомнатных квартир за последние четыре года выросла на 15%. 

В топ-5 также вошли Киев, Винница, Чернигов и Львов. Все они показали существенный рост цены на вторичном рынке и сравнительно невысокий срок окупаемости. Детальнее по каждому из 10 городов в графиках и описании LIGA.net


Днепр

Хотите быстро окупить свои вложения в недвижимость? Тогда вам в Днепр. Однокомнатная квартира (35 кв. м) комфорт-класса в среднем стоит 571 725 грн, и она окупится за рекордно короткое время. Аренда в 10 000 грн позволит вернуть вложенные деньги всего за 4,7 года (без учета ремонта). Не прогадает владелец и выставив недвижимость на продажу. Цены на вторичном рынке стабильно растут — за четыре года рост составил более 14%. 

Киев

Столица стабильно закрепилась на втором месте. Окупать инвестиции здесь придется дольше, чем в Днепре, это займет около 6,5 лет (без учета ремонта). Но в Киеве традиционно самое дорогое жилье — за маленькую однокомнатную квартиру комфорт-класса придется заплатить около 858 445 грн.

Несущественно выше, чем в остальных городах, и средняя  арендная ставка — около 11 000 грн за квартиру с теми же параметрами.

Стабильный рост цен на вторичном рынке на 22,6% за четыре года обеспечил Киеву второе место в рейтинге инвестиционной привлекательности. 

Винница

Прочные позиции держит Винница. Интерес к первичке здесь подогревает стремительный рост цены на вторичке — 40% за четыре года. Аренда в 6000 грн позволит за 7,3 года окупить инвестиции в однокомнатную квартиру комфорт-класса (без учета ремонта). 

Чернигов

Исторический город на “крайнем севере” привлекателен не только среди туристов, но и инвесторов. Сравнительно недорогая единичка комфорт-класса за 394 345 грн может сдаваться за 6000 грн и окупиться всего за 5,4 года (без учета ремонта). Умеренный рост цен на вторичке за четыре года — 9,9% играет на руку потенциальным продавцам. 

Львов

Пятерку замыкает один из туристических центров страны — Львов. Однокомнатная квартира комфорт-класса здесь обойдется в среднем 700 420 грн и может окупиться за 6,8 лет (без учета ремонта), если сдать ее в долгосрочную аренду за среднюю ставку 8500 грн. Рост цены на вторичном рынке — умеренный, +7,6%. 


Одесса 

Окупаемость среднестатистической однокомнатной квартиры комфорт-класса в Одессе одна из самых низких — 8 лет (без учета ремонта). Средняя цена аренды здесь — 7700 грн, в то время как цены на первичке одни из самых высоких среди рассматриваемых городов — 747 250 грн. Стабильный рост цен на рынке вторичного жилья — 11%, обеспечил Одессе 6 место в рейтинге. 


Харьков 

Похожая история наблюдается в Харькове. Из-за сравнительно высокой цены на жилье в новострое — 748 125 грн за однокомнатную квартиру комфорт-класса, и сравнительно невысокую арендную ставку — 7000 грн, окупаемость жилья в Харькове самая низкая — 9 лет (без учета ремонта). При этом динамика цен на вторичке впечатляющая — 12,6%.

Николаев 

Позицию Николаева в рейтинге ухудшили показатели на вторичном рынке. Цены на жилье комфорт-класса за четыре года там упали на 1,3%. Относительно недорогая однокомнатная квартира в 560 805 грн в аренде окупится в среднем за 7,7 лет (без учета ремонта). 

Херсон 

Предпоследнюю позицию в рейтинге занял Херсон. Всему виной — отрицательная динамика цен на вторичном рынке — цены на квартиры там упали примерно на 28,6% за четыре года. В Херсоне выгоднее сдавать квартиру в аренду — однокомнатная квартира за 565 075 грн здесь окупится примерно за 7,8 лет (без учета ремонта). 


Запорожье 

Промышленному центру страны есть куда расти. Цены на вторичном рынке стабильно падают — за четыре года на 23%. Чтобы окупить инвестиции в однокомнатную квартиру комфорт-класса за 526 750 грн, потребуется ее сдавать в аренду на протяжении 8 лет (без учета ремонта).

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.